Территория независимой журналистики
Открытые дискуссии
Краснодар уплотняют согласно коэффициенту
+
11 Апреля 2018

Фото: metrprice.ru В Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар добавлен пункт «коэффициент плотности застройки – отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала)». Почему нас заинтересовало это событие?
Дело в том, что согласно Градостроительному кодексу для разных типов застройки территории существуют свои коэффициенты плотности. Если эти коэффициенты применять как положено, то в жилых районах будут и школы, и детские сады, и зоны отдыха, не будет проблем с путями связи и инженерными сетями – в общем, жить будет комфортно и беспечно.
Однако российское законодательство так устроено, что в нём обязательно найдутся лазейки, которые позволят его обойти. Так и в случае с коэффициентом плотности застройки. Минстрой РФ определяет это понятие как отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала). В Краснодаре установлен предельно-допустимый коэффициент для многоэтажной жилой застройки – 1,2. Но к чему его применять – к участку или кварталу? Именно это и является той самой лазейкой, которой краснодарские застройщики пользуются, чтобы безнаказанно вести точечную застройку. Ведь градостроительные единицы – это квартал и жилой район (микрорайон). Значит, коэффициент плотности застройки применим только к ним. Если же разбить квартал на участки, как постоянно делают в Краснодаре, то, получается, что на каждом из них можно строить с любым коэффициентом.
Но и это не всё. Условный Иван Иванович, первым застроивший свой участок в пределах квартала с коэффициентом плотности, скажем, 2,5, получает в награду возможность скупить по дешёвке соседние участки, принадлежащие условным Петру Петровичу и Фёдору Фёдоровичу. Потому что этим уважаемым людям не дадут разрешение на строительство с коэффициентом 1,2, так как тогда сверхнормативно увеличится коэффициент плотности всего квартала. Купив соседние участки, Иван Иванович через суд по новой проведёт межевание, получит разрешение на строительство ещё парочки многоэтажек в пределах квартала, через суд введёт их в эксплуатацию без парковок, зон отдыха, сквера, мест в детских садах и школах. Ну а в мэрии только разведут руками – видите, что творят!
В общем, некоторые депутаты городской Думы Краснодара в 2017 году всю эту схему вскрыли и обратились к мэру Краснодара с предложением закрепить в правилах землепользования и застройки применение предельно допустимого коэффициента плотности застройки 1,2 в отношении каждого отдельно взятого участка в жилых зонах. Некоторые народные избранники справедливо посчитали, что это спасёт Краснодар от точечной уплотнительной застройки.
Но не тут то было. Мощное строительное лобби в депутатском корпусе Краснодара встало на дыбы – караул, экономики лишают!!! Мэрия напора застройщиков не сдюжила и заявила, что ей надо всё хорошенько обмозговать. Дескать, этот, будь он неладен, коэффициент и так учитывается при разработке проекта планировки территорий.
Тогда народные радетели в среде депутатов предложили ввести норму, при которой разрешение на застройку земельного участка могло бы быть выдано только на основании данных о плотности застройки соседних участков в пределах квартала. Депутатское строительное лобби категорически не согласилось и с этим вариантом. Договорились думать и считать.
Пока думают, мэрия выделяет огромными массивами земли под жилую застройку на окраинах Краснодара. Застройщики её дробят на участки и продают разным юридическим лицам. И, поверьте, не за горами время, когда уважаемые горожане зададутся вопросом: «Как такое могло получиться, что после всех мытарств, после всех совещаний, обещаний властей, после всех хмурых бровей и разносов на камеру, в городе появилась пара новых Музыкальных микрорайонов?!». Ну как, как… коэффициент плотности застройки за участками то в ПЗЗ не закрепили!
Застройщики вообще предлагали повысить коэффициент до 2,5, а то у них, видите ли, обнулятся экономическая составляющая. Хорошо, что вовремя вспомнили, что на уровне федерации 1,2 – это предельно-допустимый коэффициент, а то мэрия бы с ума сошла, выкручиваясь.
Для справки, сегодня по нормативам максимальный процент застройки земельного участка не может превышать 40% . Если взять участок площадью 10 тыс. кв. м и умножить её на коэффициент на 1,2, то площадь застройки составит не более 12 тыс. кв. м. Кроме того, эту площадь надо также помножить на коэффициент определения жилой площади, равный 0,7. Итого из 12 тыс. кв. м капитализируемого жилья получится 8 400 кв. м. Дальше нужно эту площадь разделить на показатель жилищной обеспеченности, который в Краснодаре равен 30 кв.м на человека. Итого получится 280 человек на гектар (10 тыс. кв.м). А норматив общей плотности населения на гектар, который нельзя превышать – 300 чел.
Краснодарские застройщики говорят о том, чтобы ввести в краевой столице показатель жилищной обеспеченности 20 кв. м на человека. Если мы возьмём всё тот же участок площадью 1 га, то получим плотность населения на нём с таким показателем 420 человек. А этого быть ни в коем случае не может на сейсмоопасных территориях, к которым относится Краснодар. Ну и в целом, неудобно жить в такой тесноте.
Собственно, вот и всё, что нужно знать про причины точечной застройки города. Всему голова – экономика застройщика, а не благополучие тысяч краснодарцев. Помните об этом всякий раз, когда городские чиновники будут рассказывать вам об очередном социально-озабоченном застройщике, пожелавшем построить школу и безвозмездно передать её городу взамен на хороший кусок городской земли под застройку.

Галина Титаренко

Возврат к списку